대한민국 모든 땅에 대한 개발 및 제한은 '국토이용계획'을 근간으로 추진되고 토지 가격도 밀접한 영향을 받습니다. 예를 들어 내 땅이 기존에는 관리지역이었더라도 국토이용계획의 변경으로 보전관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 그린벨트에 준하는 제약을 받게 되면 토지가격은 크게 하락하여 애물단지가 될 수 있습니다.
중요한 이 국토이용계획은 어디서 확인할까요? 바로 '토지이용계획확인서'입니다. 토지이용계획확인서는 도시관리계획의 내용, 기타 법률에 의해 고시된 구역, 토지의 용도, 도시계획시설의 결정 여부등에 대한 계획을 확인하는 서류입니다.
자신의 투자목적을 달성할 수 있는지 반드시 사전에 검토해야 하는데 이때 필요한 자료가 토지이용계획확인서입니다. 이 토지이용계획확인서는 토지이음 ( www.eum.go.kr )에서 확인가능합니다.
토지이용계획확인서에는 해당 토지의 용도지역에 대한 사항을 확인할 수 있고, 도시계획 도면, 토지거래규제사항 등이 담겨있습니다. 그리고 군사시설, 농지, 산림인지 알려주며 토지거래허가구역 여부가 상세하게 기록되어 있습니다. 따라서 토지 구입 전에 등기부등본과 함께 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 다만, 모든 사항이 기재되어 있지는 않습니다. 예를 들어 해당 토지가 토지투기구역인지 등은 확인할 수가 없습니다.
1. 건축 가능한 건축물의 종류를 파악합니다.
토지이용계획확인서의 '용도지역'이나 '용도지구' 또는 '용도구역' 표시사항을 통해 확인합니다. 예를 들어 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용 공업지역에서는 단독주택을 지을 수 없습니다. 따라서 이 항목의 체크표시가 어떠한 의미인지 모를 땐 지자체 담당 부서에 내용을 확인해야 합니다.
2. 도시계획시설용지에 편입되는지 파악합니다.
'도시계획시설'에는 도로나 공원등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되는지 여부가 기입됩니다. 예를 들면 해당 토지가 공원용지에 어느 정도 편입되거나 수용될 것인지, 또는 도로에 몇 미터 접해 있는지 등이 기재됩니다. 건축법상 도로에 접하지 않으면 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
'지구단위계획'에는 해당 지역을 합리적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이 구분됩니다. 여기서는 건폐율과 용적률을 자세히 살펴야 합니다.
'기타'에는 도시계획이 수립되었으나 아직 지정고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입됩니다.
3. '군사시설'인지 확인합니다.
대상 토지가 군사시설보호구역, 해군기지구역, 군용항공기지구역 등에 해당하는지 살펴봅니다. 만일 토지가 이에 해당된다면 토지이용에 여러 가지 애로사항이 있을 수 있습니다. 그러나 군사시설구역이라도 무조건 건축불가는 아닙니다. 따라서 매입 전에 해당 군부대의 민원상담실을 찾아 건축 가능 여부를 직접 확인하고 상담하는 것이 좋습니다.
4. '농지'와 '산림' 부분을 확인합니다.
'농지'에서 농업보호구역은 일정한 개발행위가 가능합니다. 그러나 농업진흥지역은 농사업무 외에는 이용행위를 할 수 업습니다. 따라서 농업진흥구역 '해당없음' 판정을 받아야 전원주택을 지을 수 있습니다.
'산림'에서는 해당 토지가 보전산지 '해당없음'에 표시되어야 준보전산지입니다. 그래야만 택지, 산업용지 등으로 이용이 가능합니다.
5. '자연공원' 표시를 확인합니다.
'공원구역'은 공원으로 조성되어 있는 지역이고, '공원보호구역'은 유명 사찰이나 국립공원 주변이 대부분입니다. 여기에 해당된다면 건축이 거의 불가능하다고 봐야 합니다.
6. '수도' 표시를 확인합니다.
수도권 중 북한강과 남한강 일대인 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등이 해당됩니다. 수도법상의 상수원보호구역, 수질보전특별대책, 수변구역에 해당되며 규제가 많습니다. 특히 상수원보호구역은 개발제한구역(그린벨트)과 겹쳐진 곳이 많아 자세히 확인해야 합니다.
'하천'에는 하천법상의 하천구역, 하천예정지, 연안구역, 댐건설예정지역에 해당 여부가 표시됩니다.
7. '문화재' 항목을 확인합니다.
문화재보호구역에 포함되는지 나타납니다. 특히 주의할 곳이 강화도입니다. 투자자들의 관심이 높지만 고려시대 문화재가 산재해 있고 인천시가 유적지 복원을 추진하므로 주의해야 합니다.
8. '토지거래' 표시를 확인합니다.
'토지거래'에서는 해당 토지가 토지거래허가구역에 해당하는지 보여줍니다. 토지거래허가구역에 속하면 토지에 관한 소유권, 지상권, 또는 기타 사용이나 수익을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하는 계약을 체결할 때에는 관할 시, 군, 구청장에게 허가를 받아야 합니다. 다만 경매로 취득하는 경우에는 이러한 허가를 받을 필요가 없습니다.
'개발사업'에는 택지개발예정지구나 재개발지구 또는 산업단지 조성지구 등에 속하는지 보여줍니다.
'전원개발'에서는 전원개발사업구역이나 전원개발사업예정구역에 해당하는지 확인합니다
토지이음(www.eum.go.kr) 홈페이지에서 토지이용계획확인서를 확인해 볼 수 있습니다.
* 참고 : 돈되는 땅 경매로 싸게 사들이기 / 박용석 지음
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