지목 변경하여 부동산 투자하자!

지목변경하여 부동산 투자하자!

     지목은  '토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭'입니다. (3.3058㎡ = 1평 )

 

    부동산투자에서 지목이 중요한 이유는 투자수익과 직결되기 때문입니다. '임야'와 '대지'는 그 투자가치 및 수익에서 엄청난 차이가 있습니다. 그런데 실제용도와 일치하지 않는 지목도 있기 때문에 부동산 투자에서는 이를 특히 유의해야 합니다.

    1. 투자에 중요한 지목 6가지

    지목변경하여 수익을 올리기 위해서 28가지 지목들 중에서 반드시 그 내용을 알아야 하는 경우는 대지(대), 잡종지(잡), 밭(전), 논(답), 임야(임), 도로용지(도)입니다. 일반적으로 대지가 가장 비싸고 그다음이 잡종지입니다. 나머지는 주변 개발상황에 따라 가격의 순서가 달라집니다.

 

    1) 대지(대) : 대지란 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속 시설물의 부지와 국토계획이용법 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지를 의미합니다.

 

    2) 잡종지(잡) : 잡종지란 갈대밭, 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소, 송수신소, 주차시설, 납골당, 유류저장시설, 송유시설, 주유소(가스충전소 포함), 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지, 그리고 다른 지목에 속하지 아니하는 토지를 의미합니다.

 

    3) 밭(전) : 밭은 물을 상시적으로 이용하지 않으며 곡물, 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지를 의미합니다.

 

    4) 논(답) : 논은 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골등의 식물을 주로 재배하는 토지를 의미합니다.

 

    5) 임야(임) : 임야는 산림 및 원야를 이루는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지와 간석지 등을 의미합니다.

 

    6) 도로(도) : 도로는 일반 공중의 교통운수를 목적으로 보행 또는 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지, 도로법등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지(아파트, 공장등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로등은 제외)를 의미합니다.

 

    2. 지목 변경

 

    지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다. 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 소관청에 신고해야 합니다. 만일 기간이 경과하면 과태료 부과 대상이 됩니다. 그러나 일시적, 임시적으로 사용되는 때에는 지목 변경 안 해도 됩니다.

 

    지목변경을 위해 지적측량을 실시할 필요는 없으나 가능 여부 판단을 위해서 토지의 이용현황이나 관계법령의 저촉 여부등은 확인해야 합니다. 예컨대 농지는 전용허가를 받지 않으면 전, 답, 과수원 외의 지목으로 변경 불가합니다(농지법 제43조). 보전산지인 임야도 전용허가를 얻는 경우만 지목변경이 가능합니다.

 

    그러나 개발제한구역 내의 토지로써 개발제한구역 지정 이전에 적법하게 이미 토지형질변경이 이루어진 경우에는 사실 상태에 부합하도록 지목변경을 할 수 있습니다 (지적 22680-14038, 1986.11.20).

 

    지목변경 가능 여부와 절차는 토지 소재지의 관할 관청에 자세한 질의서를 정식으로 제출하면 알아볼 수 있습니다. 관련 부서 회의를 통해 업무 담당자가 해당 토지의 지목변경 여부와 변경 절차등에 관한 자세한 공문을 민원인에게 통보해 주게 됩니다. 정보가 더 필요하면 재질 의하거나 또는 직접 방문하여 문의합니다.

 

    행정관청이 토지소유자의 지목변경 신청을 정당한 이유 없이 거부한 처분은 헌법상 재산권을 침해한 것으로 행정소송 대상이 됩니다. 이는 1999년 6월 24일 헌법재판소의 전원재판부 결정에 의해 확고하게 정립된 것입니다. 1978년 서울 강서구청을 상대로 한 지목변경 신청 거부에 따른 행정소송의 결과로써, 토지소유자는 재산권 침해를 이유로 거부행위의 취소나 위헌 확인을 요구할 수 있다고 밝혔습니다.

 

    지목변경과 유사한 것으로 등록전환이 있습니다. 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말합니다. 등록전환이 가능한 경우는 토지의 형질변경( 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의해서), 지목변경(건축물의 사용승인 등으로 인해서)의 경우입니다.

 

    3. 지목 변경 대상

 

    1) 국토이용계획법등 관계법령에 의한 토지의 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 것)등의 공사가 준공된 경우 지목 변경 대상이 됩니다.

 

    2) 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 지목 변경 대상이 됩니다.

 

    3) 도시개발사업 등이 원활한 사업 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우(지적법시행령 제16조 제1항) 지목 변경 대상이 됩니다.

 

지목변경을 알아봅시다1

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지목변경을 알아봅시다3

지목변경을 알아봅시다4

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*참고 : 돈 되는 땅 경매로 싸게 사들이기 / 박용석 지음