도시계획에서 이것 3가지는 꼭 확인하자 !

도시계획서에서 꼭 확인할 3가지

    도시계획은 특별시, 광역시, 시, 군의 관할구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분됩니다.  이 계획을 통하여 부동산 투자에 유용한 지침을 마련할 수 있습니다. 그중에서도 꼭 확인하여야 할 사항은 아래와 같습니다.

1. 도시계획서상의 예정도로를 확인합니다.

    도시계획이 수립되면 가장 먼저 확인할 것이 도로계획입니다. 도시가 확대되면 도시 재배치가 필요한데 그 청사진이 바로 도시계획입니다. 도시계획에서 '도로의 신설과 확장'이 가장 중요한 부분입니다. 차로뿐만 아니라 전철, 지하철, 고속철도가 모두 포함됩니다.

도시계획서에서 예정도로 확인하세요

    예정도로가 실제로 도로가 되기까지는 상당한 시일이 소요되므로 장기적인 투자를 고려해야 합니다. 예정도로는 도시계획상의 도면, 토지이용계획확인서에서만 확인될 뿐 눈에 보이지 않으므로 반드시 지자체에서 관련서류를 발급받아 확인해야 합니다.

 

    예정도로 신설로 가장 혜택을 많이 보는 곳은 주변에 진입도로가 없는 토지입니다. 현재 가격은 낮지만 개발이 이뤄지면 도로가 신설되기 때문에 가격이 급등하면서 큰 차익을 얻을 수 있습니다. 반면에 주변에 우회도로가 많이 뚫리는 지역은 기대만큼 가격이 오르지 않습니다. 또한 토지 모양이나 인허가 사항도 고려해야 합니다. 도로변이지만 용도지역상 모텔이나 음식점등의 신축허가가 나지 않는 곳도 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

2. 도시계획에서 변경되는 용도지역을 살펴봅니다.

도시계획에서 용도지역이 변경된 곳을 살펴봅니다.

    용도지역 변경이 수반되는 곳도 상당한 가격 상승을 보입니다. 용적률과 건폐율이 상승하여 토지의 활용도가 높아지기 때문입니다.

 

3. 지구단위계획을 확인합니다.

토지이용계획에서 지구단위계획을 살펴봅니다.

    지구단위계획이란 관할지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말합니다.

 

    지구단위계획은 제1종과 제2종으로 구분됩니다. 

 

제1종은 토지이용을 합리화하고 환경개선을 위해 수립하는 계획입니다. 제2종은 용도지역의 건축물등의 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 뜻합니다.

 

    따라서 지구단위계획이 지정된 지역에서 건물을 지을 경우에는 시, 군, 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받은 후 해당 지역이 국토계획이용법상 어떤 용도지구에 속하는지, 건물 용적률과 건폐율은 어느 선이 타당한지를 반드시 확인한 후에 건축 내용을 결정해야 합니다.

 

    세 가지 경우가 있습니다.

 

1) 이미 지구단위계획이 수립된 지역 : 이미 지구단위계획이 수립된 지역의 토지를 매입하는 경우는 반드시 지자체 도시계획 관련 부서를 방문하여 지구단위계획의 내용을 확인하여야 합니다. 나중에 건물 관련하여 예상치 못한 제한사항 때문에 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다. 

 

2) 아직 수립되지 않은 지역 : 섣불리 부동산 개발하는 것을 자제해야 합니다. 실무적으로 관할 지자체에서 건축허가를 보류하기 때문입니다. 지구단위계획과 무관할 정도의 소규모 건축이나 개발은 허가가 가능하지만, 그 이상의 규모라면 지구단위계획 수립 시까지 허가가 보류됩니다.

 

3) 지구단위계획과 무관한 지역 : 그래도 도시계획 관련부서에 확인할 필요가 있습니다. 굳이 명시되어 있지 않더라도 지자체 내부적으로 지구단위계획을 진행 중인 경우가 많기 때문입니다. 그렇다면 앞의 경우와 동일하게 됩니다. 

 

    결론적으로 토지이용계획확인원을 발급받아서 무조건 도시계획 관련 부서를 찾아 지구단위계획에 관한 내용을 문의하는 것이 좋습니다. 지구단위계획은 부동산 투자 및 개발에 있어서 걸림돌이 되는 것은 사실입니다. 그러나 지구단위계획은 종합적인 도시계획이므로 장기적으로 볼 때는 해당 부동산의 가치를 증가시키는 역할을 한다고 볼 수도 있습니다.

    

토지이음(www.eum.go.kr) 홈페이지에는 다양한 정보가 있습니다. 여러 도시의 도시기본계획을 살펴보려면 한번 방문해 보시면 도움이 됩니다.

토지이음 홈페이지에서 도시기본계획을 확인해 봅니다.

 

 

* 참고 : 돈 되는 땅 경매로 싸게 사들이기 / 박용석 지음