1. 건폐율과 용적률
건폐율의 경우 수치가 높은 곳이 투자가치가 높은 것은 당연합니다. 그래서 최고 90% 건폐율이 적용되는 중심상업지역의 땅값이 가장 비싸게 됩니다. 또한 단독주택만 들어설 수 있는 전용주거지역보다는 향후 아파트 등 고층 주택을 건축할 수 있는 일반주거지역에 투자하는 것이 투자수익이 월등합니다.
관리지역에서도 계획관리지역만 건폐율이 최대 40%로 적용되면서 다른 관리지역에 비해 2배나 높은 건폐율을 적용받습니다. 이는 관리지역중 계획관리지역이 투자가치가 있다는 반증입니다.
부동산투자에서 건폐율보다 더 중요한 것은 용적률입니다. 이는 같은 용도지역에서 건폐율은 동일하지만 용적률은 다르게 적용될 수 있기 때문입니다. 예를 들어 준주거지역의 건폐율은 70%이하지만, 용적률은 200% ~ 500% 까지 차이를 보입니다. 결국 다른 조건이 동일하다면 용적률이 높은 땅이 비싼 것입니다. 전용지역보다는 일반지역이 비싸고, 일반지역보다는 준지역의 투자 가치가 더 높은데, 이는 순서대로 용적률이 높에 적용되기 때문입니다.
단, 주의할 점은 비록 같은 용도지역에 해당하는 토지라도 각 지방자치단체의 도시계획조례에 따라 행정구역별로 건폐율과 용적률이 달리 적용될 수 있다는 점입니다. 따라서 해당 토지의 건페율과 용적률을 알아볼때는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받은 후 관할 지자체 건축과에 문의해야 합니다.
2.용도지역
용도지역은 전국을 지정대상으로 하며 중복 지정이 불가능합니다. 용도지역은 해당 토지의 활용과 규제에 대한 가장 기본적인 구분으로서 그에 따라 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 구체적으로 제한됩니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다.
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전등이 필요한 지역입니다. 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다.
농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역입니다. 자연환경보전지역은 자연화경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성등을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.
부동산 투자 측면에서 건물과 관련한 투자에서는 준주거지역이 향후 상업지역으로 변경될 가능성이 크기 때문에 기대할만합니다. 건폐율과 용적률이 높아지고 유치 가능한 시설업종도 많아져 토지의 활용도가 좋아지기 때문입니다. 토지와 관련한 투자에서는 계획관리지역이 도시지역으로 편입될 가능성이 크므로 중요한 용도지역입니다.
3. 용도지구
용도지구는 토지를 대상으로한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 용도지역의 미흡한 기능을 증진시키고자 지정된 것입니다. 전국이 아닌 특정지역을 지정대상으로하며 중복지정이 가능합니다.
경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 리모델링지구 등으로 구분됩니다.
4. 용도구역
용도지역과 용도지구가 기존 도시내에 지정되어 토지 이용에 주안점을 둔다면, 용도구역은 기존 도시 주변에 지정되어 토지 이용의 제한에 주안점을 둔 것입니다. 시가화조정구역, 개발제한구역, 수자원보호구역으로 구분됩니다.
시가화조정구역은 도시지역과 그 주변의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적인 개발을 도모하기 위해 도시관리계획상으로 유보하는 지역입니다. 개발제한구역은 자연환경과 생활환경을 확보하기위해 도시개발을 제한하는 구역입니다. 수산자원보호구역은 수산자원측면에서 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대하여 지정합니다.
5. 용도변경
용도변경은 건축물에 대한 용도변경과 토지에 대한 용도변경으로 구별됩니다.
건물의 용도변경은 개인이 큰 어려움없이 할수 있지만, 토지의 용도변경은 개인차원에서는 거의 불가능하다고 봐야합니다. 주택을 상가로 용도변경하거나 지목이 전인 토지를 대지로 지목변경하는 일은 일정한 요건을 갖추면 가능하지만, 토지의 용도변경은 국가행정기관이 개입되어야 변경이 가능하기 때문입니다. 토지의 용도변경은 가치를 급격하게 상승시키는 요인인데 이는 도시관리계획에 의하고 관할 지자체장이 결정합니다.
농지와 임야의 경우에는 전용허가 등을 받은 사람이 관할기관에 용도변경승인신청을 제출하여 승인을 받으면 용도변경을 할 수 있습니다. 농지는 농지전용허가, 농지전용협의, 농지전용신고를 하고 시장, 군소 또는 자치구구청장의 승인을 얻으면 됩니다. 산지도 마찬가지로 필요서류를 갖추어 산림청장의 승인을 얻어야 합니다.
6. 도시지역으로 편입되는 관리지역을 눈여겨 보라.
농촌의 관리지역이 도시지역으로 편입되면 가치가 상승합니다. 그래서 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 곳이나 최근 도시지역으로 편입된 관리지역에 관심을 가져야 합니다. 도시지역으로 변경되면 해당 토지에 대한 수요가 크게 증가됨으로써 가치 상승의 요인이 됩니다. 기존 도시내 토지도 도심에 더 가깝다는 위치상의 이점으로 함께 가치가 상승하게 됩니다.
투자 대상지를 찾으려면 우선 개발 잠재력이 큰 도시를 선택하여 해당 지방자치단체의 도시기본계획부터 훑어봐야 합니다. 투자 이익을 가장 많이 높일수 있는 투자시점은 도시 편입 이야기가 전혀 나오지 않을 때입니다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 토지가격이 많이 오르기 때문입니다.
그러나 도시기본계획 수립 기간중에 투자해도 늦지 않습니다. 소문이 나서 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있기 때문입니다. 편입이 결정된 경우에는 장기투자로 나가야 합니다. 실제 개발을 위해 도시계획을 수립하면 토지가격이 다시 오르고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 것이 일반적입니다.
그러나 도시지역으로 편입이 결정되었다고해서 안심할 수는 없습니다. 도시계획 추진 과정중에 편입된 토지가 대상에서 탈락되기도 하고, 개발이 되더라도 녹지나 공원등으로 지정되어 기대했던 수익을 올리지 못하는 경우도 있기 때문입니다.
*참고 : 돈 되는 땅 경매로 싸게 사들이기 / 박용석 지음
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