지적도와 연접개발제한

1. 지적도의 의미

    지적도란 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 따위를 나타내기 위하여 국가에서 만든 평면 지도입니다. 지도는 토지의 외관을 보는 것입니다. 반면에 지적도는 토지이용계획확인서를 통한 토지의 가치 평가 방법입니다. 토지의 특성을 살펴 해당 토지의 성장성, 개발 가능성 등을 추정해 내는 것입니다. 다시 말하면 토지이용계획확인서의 해석법입니다.

 

2. 토지이용계획확인서의 구성

 

토지이용계획확인서의 예시

 

    토지이용계획확인서의 내용은 부동산의 표시, 규제, 도면의 3 부문으로 구성됩니다. 부동산의 표시 부문에는 토지의 소재지, 지목, 면적, 공시지가 등 4가지 내용이 나옵니다. 지목에 대한 이해가 필수입니다. 규제 부문에는 용도지역을 포함한 도시관리계획과 여러 가지 명칭의 지구, 구역 규제들이 각종 법을 근거로 하여 복잡하게 표시됩니다. 이 해석에는 공부가 필요합니다. 마지막 도면 부문에는 지적도와 임야도를 합친 지적 임야도가 표시되며, 선으로 표시된 정보를 잘 읽어야 합니다. 규제와 도면을 유기적으로 잘 해석하는 것이 제일 중요한 핵심입니다. 이 해석이 가능해졌을 때 비로소 현장에서 토지를 제대로 이해하는 안목을 가지게 됩니다. 전, 답, 임야 등의 외관뿐 아니라 용도지역을 바탕으로 하여 토지의 내재가치, 즉 토지의 성장성과 개발 가능성을 볼 수 있게 되는 것입니다.

 

3. 지적도 읽기의 핵심

지적도의 예시

    지적도의 가장 큰 특징은 모든 정보가 선으로 제공된다는 것입니다. 해당 토지를 가로지르는 여러가지 선의 위치와 의미를 정확하게 판단해야 합니다. 지금은 온라인 시대이므로 많은 양의 정보에 쉽게 접근할 수가 있습니다. 그러나 토지 투자의 성패는 수집한 정보의 양보다 그 정보를 해석하는 질적 수준에 더 좌우됩니다.

 

    토지 투자 분석은 해당 토지에 어떤 건축물을 허가받을 수 있는지를 분석하는 것입니다. 용도지역을 기준으로 판단을 하며 연접개발제한에 걸렸는지 살펴봐야 합니다. 해당된다면 용도지역과 상관없이 주택과 근린생활시설만이 가능합니다. 

 

4. 지적도의 함정 - 연접개발제한

 

    건축 대상지가 어디 있는냐에 따라 낭패를 보는 경우가 생깁니다. 한 예로 주거지역에 건축할 때와 농림지역에 건축하는 것은 접근방법이 다릅니다. 보통은 연접개발제한 적용을 안 받지만 비도시지역에서 공장이나 창고를 건축한다면 필히 조심해야 합니다.  연접개발제한 규제가 가지는 가장 큰 문제는 토지이용계획확인서에 표시되지 않는다는 점입니다.

 

    연접개발제한은 모든 토지를 대상으로 하지 않습니다. 용도지역 기준으로 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서만 적용됩니다. 즉 도시지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역에서는 적용되지 않는 개념입니다.

 

    자연취락지구, 개발진흥지구, 기반시설부담구역 또는 '산업입지및개발에관한법률' 제40조의 2에 따른 공장입지유도지구에 위치한 경우에도 연접개발제한에 관한 규정을 적용하지 않습니다.

 

    용도지역만 고려했을 때는 해당 건축 행위가 가능하더라도 연접개발제한에 걸린 토지에서는 무조건 주택과 근린생활시설로밖에 허가가 나지 않습니다. 희망하는 건축행위가 가능한지 판단할 때 용도지역과 더불어 제2의 기준으로 필히 살펴봐야 합니다. 그럼에도 불구하고 지적도에 표시되지 않기 때문에 지적도의 함정이라 하겠습니다.

 

    연접개발제한에 해당하는지 확인하기 위해서는 '하나의 개발행위'라는 개념을 이해해야 합니다. 개발가능한 최대 규모가 제한되기 때문입니다. 개발행위허가의 규모를 적용할 때 연접하여 개발하거나, 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우 이를 '하나의 개발행위'로 보아 면적을 산정합니다. 규모를 초과하는 경우 연접개발제한이라는 사유로 개발을 제한합니다. 

 

5. 하나의 개발행위

 

    녹지지역과 자연환경보전지역은 국토계획법에서 정하고 있으며, 관리지역과 농림지역은 시,군의 도시계획조례로 정하고 있습니다. 따라서 투자하고자 하는 시, 군의 연접개발제한 규모를 확인하려면 반드시 해당 시, 군의 도시계획조례를 확인해야 합니다.

 

    관리지역과 농림지역의 개발행위 허가 규모는 국토계획법에서는 최대한도(30,000m2)만을 정해놓고 구체적인 것은 지방자치단체에 위임하고 있습니다. 그래서 해당 시, 군의 도시계획조례를 꼭 확인해야만 합니다. 도시지역의 녹지지역에서는 '하나의 개발행위'에 포함되는 최대개발가능 면적이 자연녹지지역과 생산녹지지역은 10,000 m2 미만, 보전녹지지역은 5,000 m2 미만까지만 허용됩니다. 자연환경보전지역도 5,000m 2 미만까지만 허용이 됩니다.

 

    연접개발제한을 적용할때 산지는 산지관리법의 적용을 받고, 농지는 국토계획법의 적용을 받습니다. 두 가지 방식을 각각 이해해야 합니다. 산지는 부지 외곽 경계로부터 250m까지 허가대상 부지를 포함한 개발지의 면적을 합산하여 계산합니다. 도시계획과 또는 민원실의 개발행위허가 담당자가 연접개발제한 저촉여부 및 개발 가능한 면적을 산정해 줍니다. 계산이 필요하므로 전화 문의보다 방문 상담이 필수입니다. 해당 토지에서 개발 가능한 최대 규모를 용도지역 기준으로 확인한 후, '하나의 개발행위'에 포함되는 기개발 규모를 빼주면 됩니다. 담당부서에서 현재 시점 기준으로 확인해 줍니다.

 

    계획관리지역이면서 입지도 좋은데 개발이 안되고 매매도 안되는 토지는 연접개발제한에 걸려 더 이상 개발이 불가능한 경우이기 때문입니다. 이런 땅은 호가도 낮고 거래도 잘 되지 않습니다. 이런 토지는 연접제한 대상이 아닌 주택 또는 근린생활시설을 짓거나 지구단위계획을 수립해서 개발해야 합니다. 

 

 

* 참고자료 - 지적도의 비밀 / 전종철, 박범진 지음