농업진흥지역

    용도지역 기준으로 도시지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역의 농지는 농업진흥지역으로 지정되지 않습니다. 농업진흥지역은 녹지지역, 관리지역, 농림 지역 및 자연환경보전지역에 지정됩니다.

 

1. 농업진흥지역과 절대농지

1996년 이전

    예전에는 공공투자에 의하여 농업기반이 정비된 집단화된 농지를 절대농지라 하였으며 농수산부 장관이 지정하였습니다. 그 이외의 농지는 상대농지라 칭하였습니다. 1996년 1월 1일 이후 시행된 농지법으로 인해 절대농지와 비슷한 개념으로 농업진흥지역이 사용됩니다. 그러나 필지별 구분과 권역별 구분이라는 차이가 있습니다. 농업진흥지역의 안과 밖의 구분은 토지이용계획확인서에 농업진흥구역이라고 구체적으로 표시되어있습니다.

 

2. 농업진흥지역에서 가능한 건축물

 

    대한민국의 토지는 기본적으로 국토계획법에 의한 용도지역에 따라 건축 가능한 건축물이 결정됩니다. 그러나 '농림지역 농업진흥지역'은 농지법에 따라 결정됩니다. 농업진흥구역 안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련된 행위만이 가능하며 농지법 제32조에 허용되는 행위가 열거되어 있습니다.

 

- 농, 수, 축산물의 가공, 처리시설 및 농수축산업 관련 시험, 연구, 시설의 설치

- 경로당, 보육시설, 유치원 등 노유자시설 등

- 어린이놀이터, 마을회관, 기타 농업인의 공동생활의 편익시설 및 이용시설의 설치

- 농업인 주택, 기타 법령이 정하는 농업용 또는 축산업용 시설의 설치

- 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계 수리 시설 등

- 문화재의 보수, 복원, 이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석, 기념탑, 기타 이와 유사한 공작물의 설치

- 하천, 제방, 기차 이에 준하는 국토보존시설의 설치

- 도로, 철도, 전기공급시설, 기타 법령이 정하는 공공시설의 설치 , 태양광 발전소

- 국방, 군사시설의 설치

- 농어촌 소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설의 설치

- 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위

 

3. 농업보호구역이란?

 

    농업보호구역은 농업진흥지역의 용수 확보와 수질 보호를 위해 지정된 지역을 말합니다. 진단화된 농업진흥구역의 주변이나 하단에 많이 지정되어 있으며 토지이용계획확인서에 농업보호구역이라고 구체적으로 표시되어 있습니다.

 

    광주나 이천지역에서 토지투자의 측면에서 농업용 창고로 개발, 이용되고 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 2008년 12월 농업진흥지역 해제 조치 때 농업진흥지역에서 해제되어 관리지역으로 편입되는 혜택을 입기도 했습니다.

 

4. 농업보호구역에서 가능한 건축물

 

    농업보호구역 안에서는 농업진흥지역보다 훨씬 많은 행위가 허용되며 농지의 전용도 상대적으로 쉽습니다. 

 

- 농업진흥구역에서 허용되는 행위

- 관광농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 20,000 m2 미만인 것

- 단독주택에 해당하는 시설로서 그 부지가 1,000 m2 미만인 것

- 주말농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3,000 m2 미만인 것

- 변전소, 양수장 등으로서 그 부지가 3,000 m2 미만인 것

- 제1종 근린 생활시설 중 부지가 1,000m 2 미만으로서 슈퍼마켓, 의원 등이 가능하며 일반음식점, 이용원, 일반 목욕장 등은 허용되지 않는다.

- 제2종 근린생활시설: 기원, 휴게음식점, 테니스장, 금융업소, 중개사무소, 게임장, 사진관, 학원 등이 가능합니다. 단, 일반음식점과 골프연습장은 허용되지 않습니다.

 

5. 허용되는 건축물의 건폐율 완화

해제후 건폐율의 완화

    농업보호구역은 해당 토지를 적당한 용도로 개발, 활용해서 가치를 높이는 투자는 물론 가능합니다. 추가로 농업보호구역에서 해제되는 행운을 노리고 장기로 투자하는 것도 가능합니다. 2008년 이명박 정부 때 경기도의 광주, 이천 등의 농업보호구역의 농지는 농업용 창고로 허가를 받았다가 해제가 된 경우입니다. 농업 관련 시설이기 때문에 건폐율도 20%가 아닌 50%까지 적용을 받아 건축할 수가 있었습니다.

 

6. 농업진흥지역 해제

 

    농업진흥지역 해제 대상 농지가 되는 경우는 다음의 2가지 경우입니다. 

 

- 국토계획법에 따른 도시지역에 주거지역, 상업지역, 공업지역을 지정하거나 도시계획시설을 결정할 때 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농업진흥지역 농지가 포함되어 있는 경우

 

- 해당 지역의 여건 변화로 농업진흥지역의 지정 요건에 적합하지 아니하게 된 경우로서 그 토지 면적이 20,000 m2 이하인 경우(관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되는 경우 / 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 영농 여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우)   

 

    농업진흥지역은 주로 농림지역에 지정되어 있어서 해제가 되면 용도지역이 관리지역으로 변경됩니다. 그에 따라 투자 가치가 더 높은 시설로의 개발이 용이해지고 가능한 건축물의 범위도 다양해집니다. 전원주택, 주유소, 충전소, 근린생활시설 등이 가능해집니다. 토지의 가치를 상승시키는 요인입니다.

 

    관리지역으로 편입된 토지는 3개의 관리지역 가운데 개발 등급이 가장 낮은 보전관리지역에 준하는 개발행위 규제를 받습니다. 이후 토지적성평가라는 과정을 거쳐 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 가운데 하나로 세분화됩니다. 이는 토지 가격에 중대한 영향을 미치므로 토지 소유주는 해당 시, 군의 고시, 공고를 적어도 월 1회 정도는 조회해가면서 이의신청 시기 등을 놓치지 말아야 합니다.

 

    매매나 경매에서 농림진흥지역의 토지를 거래할 때는 해제 여부를 확인해 봐야 합니다. 감정평가 당시에는 '농림지역 농업진흥지역'이었지만 현재는 '관리지역'으로 편입된 경우가 자주 있습니다. 해제에 따른 가치 상승을 반영하여 투자분석을 해야 합니다. 이는 토지이용계획확인서를 발급받아 확인할 수 있습니다.

 

 

*참고 자료 - 지적도의 비밀 / 전종철, 박범진 지음