산림청장은 10년마다 전국의 산지에 대하여 보전산지와 준보전산지의 구분이 타당한지 산지구분 타당성 조사를 실시해야 합니다. 그에 따라 준보전산지에서 보전산지로 편입되거나 반대로 보전산지에서 준보전산지로 해제되어 토지의 가치가 크게 달라지기도 합니다. 보전산지 중에서도 임업용 산지에서 공익용 산지로 편입되기도 하고 공익용 산지에서 임업용 산지로 편입되기도 합니다.
산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분하며 토지이용계획확인서에 표기되어있습니다. 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 세분화되며 산지관리법에서 허용행위를 제한하고 있습니다. 준보전산지는 특별한 제한이 없으므로 용도지역에 준하여 판단하면 됩니다. 따라서 산지 투자의 기준은 건축 가능한 건축물의 판단에 있다 하겠습니다.
1. 준보전산지
산지투자판단에서 산지란에 아무런 표시가 없거나 준보전산지라고 명확히 표시되어 있는 토지의 가치는 용도지역에 달려있습니다. '계획관리지역'이거나 '생산관리지역'으로 되어있으면 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건축물 3가지의 기준으로 평가를 합니다.
보전산지에서 해제된경우 토지이용계획확인서에 준보전산지라고 표기가 됩니다. 관리지역은 2009년 1월 1일 자로 전국적으로 세분화되었습니다. 따라서 토지이용계획확인서에 '관리지역 미분류 준보전산지'로 표시된 임야라면 보전산지에서 해제되어 관리지역으로 편입된 토지라고 추정할 수 있습니다. 더 이상 산지관리법에 의한 행위제한을 받지 않고 국토계획법에 의한 용도지역을 적용받습니다. 보전산지에서 해제된 토지는 전원주택이나 펜션(민박) 사업부지로의 활용이 가능해집니다.
2. 공익용 산지
공익용 산지는 토지이용계획확인서란에 '농림지역 공익용 산지'로 표시됩니다. 보전산지 중에서 임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 자연경관보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정합니다.
임산물 생산, 가공, 집하 판매시설 등이 가능합니다. 이는 임업용 산지에서만 허용되던 행위들을 법을 개정해서 확대해준 것입니다. 우주항공기술개발과 관련된 시설의 설치도 가능합니다.
농림어업인 주책의 증축 및 개축이 허용되는데 법령에 적합한 경우는 신축도 가능합니다. 종교시설도 증축 및 개축은 가능하나 신축은 허용되지 않습니다. 사찰림의 경우에는 신축이 가능합니다.
투자 측면에서 공익용 산지는 산지전용 제한지역보다는 허용범위가 넓지만 사업성있는 건축물은 어렵습니다. 극히 일부를 제외하고는 투가가치가 매우 낮다고 볼 수 있습니다.
3. 산지전용제한지역
산림청장은 공공의 이익 증진을 위하여 보전이 특히 필요한 산지를 산지전용이 제한되는 지역으로 지정할 수 있습니다. 토지이용계획확인서에 '농림지역 공익용 산지 산지전용제한지역'이라고 표기되어 있습니다. 산지전용제한지역에서는 극히 제한적인 10가지 정도의 행위만이 가능합니다. '신재생에너지의 이용, 보급을 위한 시설의 설치'정도만이 사업성있을뿐 그외에는 투자가치가 매우 낮은 토지라고 보면 됩니다.
4. 임업용 산지
임업용 산지란 산림자원의 조성과 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정한 산지를 말합니다. 토지이용계획확인서에 '농림지역 임업용 산지'로 표시됩니다. 임업용 산지는 공익용 산지보다 허용되는 건축물의 범위가 넓고 다양합니다. 임산물 생산, 가공, 집하, 판매시설 등의 행위가 가능하며 종교시설, 병원, 사회복지시설, 청소년수련원 등의 시설도 가능합니다. 그러나 토지개발의 기본인 공장, 창고, 전원주택지 등의 행위는 불가합니다.
허용되는 행위를 간략히 나열해보면 다음과 같습니다.
- 산촌개발사업과 관련된 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치
- 임업인이 산림경영을 목적으로 설치하는 해당 시설
- 수목원, 자연휴양림, 전망대, 목공예실, 숲 속 수련장 등 산림교육시설
- 농림어업인이 실제 거주를 목적으로 건축하는 주택 및 그 부대시설
- 농림어업용 생산, 이용, 가공시설 및 농어촌 휴양시설의 설치
- 지하자원의 탐사, 시추 및 개발과 관련한 시설의 설치
- 석유 비축 및 저장시설, 전기통신설비 및 공공용 시설의 설치
- 허가받은 화장장, 납골시설의 설치
- 종교시설의 설치
- 병원, 사회복지시설, 청소년 수련시설, 근로자 복지시설, 공공직업훈련시설 등 공익시설의 설치
- 교육, 연구 및 기술개발과 관련된 시설의 설치
- 기타 대통령령이 정하는 지역사회개발 맟 산업발전에 필요한 시설의 설치
- 위 시설의 설치를 위하여 임시로 설치하는 진입로, 현장 사무소등 부대시설의 설치
- 위 사항 중 '건축법'상 건축물에 진입하기 위한 '건축법'상 도로의 설치
- 농림어업인이 10,000 m2 미만의 산지에서 임산물 소득원의 지원대상 품목을 재배하는 행위
- 농림어업인이 30,000 m2 미만의 산지에서 가축을 방목하는 경우, 관상수를 재배하는 경우
- 폐기물이 아닌 물건을 1년 이내 기간 동안 산지에 적치하는 경우
- 영화제작사, 방송사업자 또는 방송 프로그램 제작을 위해 설치하는 야외 촬영시설
*참고 - 지적도의 비밀 / 전종청, 박범진 지음
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