지역 주택조합 아파트 주의점

 

지역 주택 조합 아파트

1. 지역 주택조합 아파트란?

 

    청약통장 없이도 시세보다 10% ~ 20% 저렴하게 집을 마련할 수 있는 방법이 주택조합 아파트입니다. '지역 주택조합'이란 같은 특별시, 광역시, 특별자치도, 시, 군에 거주하는 주민들이 공동으로 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말합니다.

 

    지역 주택 조합원이 되기 위해서는 주택조합설립 인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주이어야만 합니다. 또한 조합설립인가 신청일 현재 같은 시, 도 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 조건도 있습니다. 2013년 6월 주택법 개정으로 조합원 거주지역 요건이 기존 동일 시, 군에서 시. 도 광역 생활권으로 확대되면서 지역 주택조합원 확보가 더 쉬워졌습니다.

 

    지역 주택조합 아파트는 재건축과 달리 추진위원회 승인, 안전진단, 관리처분 인가등의 절차가 생략돼 비교적 사업 추진 속도가 빠릅니다. 이 제도는 추가 금융비용이 들지 않고 사업구역 규모가 작아 추진 비용이 상대적으로 적습니다. 또한 시행사 이윤이 없고 민간 분양되는 아파트들과는 다르게 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 민간 건설사들이 개발하여 분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴하다는 장점이 있습니다.

 

  지역 주택조합 아파트는 지구단위계획구역지정 → 조합설립인가 → 사업계획 승인 → 분양승인 및 착공 → 준공 및 입주 → 등기 청산의 순서로 진행됩니다. 지역 주택조합은 해당 주택건설 대지의 80% 이상 토지에 대하여 토지사용승낙서를 확보해야 조합설립 인가 절차가 시작됩니다. 사업계획 승인을 받기 위해서는 해당 사업부지 토지 소유권 95%를 조합 명의로 확보해야 하는 조건도 있습니다.

 

    무주택 서민에게 청약통장 없이도 저렴한 분양가에 내 집을 마련할 수 있는 지역 주택조합은 매우 끌리는 상품임이 분명합니다.   다만 주의할 점이 있습니다.

 

2. 지역 주택조합 아파트의 주의할 점

 

1) 토지확보 단계에서 추가 분담금 문제입니다.

   

    토지 소유권 문제 등으로 토지 확보에 어려움을 겪고 있다면 추가 분담금 우려가 있어 조합 가입에 신중해야 합니다.

 

 2) 과도한 금융비용이 발생할 수 있습니다.

 

    내 집을 마련하겠다는 같은 목표로 가지고 설립된 조합이라 하더라도 조합원 개개인의 이권을 각자 주장하게 되면서 사업 추진이 늦어지게 되면서 금융비용이 예상보다 커질 수 있습니다. 따라서 조합원이 너무 많아서 이견이 많이 생기는 대단지보다는 세대가 적은 지역 주택조합이 추진 속도면에서 유리한 면이 있습니다

 

3) 시공단계에서 추가 분담금 문제입니다.

 

    조합 측에서 마케팅 효과를 극대화하기 위해 사업 수지를 높게 잡거나 또는 사업비 지출을 지나치게 낮게 책정하여 실제 시공단계에서는 막대한 차액 발생으로 추가 분담금이 발생할 수 있다는 점입니다. 예상 수입과 각 사업 단계별 지출 비용을 꼼꼼히 확인할 필요가 여기에 있습니다.

 

4) 사업시행사인 조합의 운영비리 가능성입니다.

 

    이런 이유로 조합원에서 탈퇴하고 싶어도 한번 조합원으로 가입하면 탈퇴도 쉽지 않은데 이는 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조, 39조 등 조합 표준규약에 따라 조합 사업자의 지속적인 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.

 

5) 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 확정사항이 아닙니다.

 

    조합원 모집 시 안내하는 내용들은 사업계획 시안일 뿐 확정된 사항이 아니라는 점을 분명히 알아야 합니다. 간혹 동호수 및 분양 가격 등이 정해진 것처럼 홍보하는 경우도 있지만 이는 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 사항으로 조합원 모집 시에는 미리 확정되지 않은 사항입니다. 시공예정사도 변경될 수 있습니다. 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사는 사업 초기 브랜드만 제공할 뿐 아무런 책임이나 보증의무가 없다는 것을 알아야 합니다. 계획도면과 전시모형도 변경될 수 있습니다. 이는 조합원 모집 시에 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인 과정에서 계획이 변경되기도 합니다.

 

6) 조합원을 불법으로 모집하는 경우를 조심해야 합니다.

조합원 모집 광고

    조합원 가입조건을 따지지 않고 무조건 가입시킨 후 탈퇴하고자 할 때 가입금 환불 요구 및 해지 요청에 불응하는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 

    지역 주택조합 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴하면서 신축이라는 프리미엄이 붙어 완공 시 매매가가 분양가 대비 높게 형성되기 때문에 성공할 경우는 조합원들이 상당한 이익을 보는 경우도 생깁니다. 하지만 모두가 성공사례가 될 수 있는 것은 아니며 준공까지 10년이 걸릴 수도, 혹은 중도에 조합이 해산할 수도 있습니다. 따라서 신중하게 선택해야 한다는 점을 명심해야겠습니다.

 

 

*참고 : 알아두면 돈 되는 부동산 투자전략 114가지 외