아파트 투자의 여러 기준(1)

1. 대기업이 선택한 지역의 아파트

 

    일반적으로 대기업이 소재한 지역은 고용인구가 늘어 인구유입 가능성이 높고 지역주민들의 소득 수준이 노아 주택 잠재 수요층이 두터운 편입니다. 교육기반, 교통 기반 및 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어 주거 선호도도 높은 지역입니다. 탄탄한 배후수요가 있어 안정적인 가격 형성은 물론 구매 잠재력도 높아 가격 상승 여지도 많습니다.

 

    대기업이 사업장을 조성하거나 이전을 하면 탄탄한 유효수요를 바탕으로 주택 가격 상승에도 큰 도움이 됩니다. 대기업에 고용된 일자리도 풍부해져서 전세, 월세 임대수요도 덩달아 증가합니다. 원룸, 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가와 같은 수익형 부동산의 투자성도 높아집니다. 

 

    단, 주의할 점은 기업의 투자계획이란 것이 국내 경제상황이나 기업의 투자여건에 따라 연기되거나 심지어 아예 무산될 수도 있다는 점입니다. 따라서 장기적인 안목에서 기업의 투자 진행 상황을 꼼꼼히 체크하면서 진행해야 합니다.

 

2. 노후된 아파트 

 

    2014년 9월 1일 부동산 대책을 통해 재건축 아파트시장에 커다란 빗장이 풀리면서 과거 미운 오리 취급을 받던 노후 아파트가 각광받는 투자처로 거듭나고 있습니다. 1980년 후반에서 1990년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족, 층간소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 입주민들의 불편이 계속되어 왔습니다. 그럼에도 재건축 연한이 많이 남아 있어 애로가 많았는데 단축된 재건축 연한이 적용되면서 변화가 예상됩니다. 

 

    재건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 단축됨에 따라 1987년~1991년에 준공된 전국 61만여채의 가구가 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 1991년 준공된 아파트는 2031년부터 재건축이 가능했으나 개선안에 따르면 2021년부터 허용돼 재건축 사업이 10년 정도 앞당겨질 수 있게 된 것입니다.

서울의 준공 시기별 아파트 물량

    서울의 경우에는 노원구 상계동,  도봉구 창동, 양천구 신정동 지역에 재건축 대상 아파트가 집중되어 있으며 송파구에는 방이동과 문정동의 올림픽 선수 기자촌, 올림픽 패밀리타운 등이 있습니다. 

 

    재건축 시장이 각광을 받긴 하지만 섣부른 투자 판단은 위험합니다. 재건축은 사업성에 따라 가치가 결정되는 만큼 입지와 미래가치 등을 고려해야 합니다. 실제 재건축의 추진 여부는 개별 단지의 입지나 가격, 입주민들의 단체 의견 등에 달려있습니다. 통상적으로 이러한 절차가 10년 정도 걸리는 것을 고려해볼 때 장기적인 안목으로 접근해야 함을 알 수 있습니다.

 

3. 외국인 임대 아파트

 

    전통적으로 외국인을 대상으로 하는 임대사업은 단독주택이나 고급빌라가 대상이었습니다. 그러나 최근에는 국내에 거주하는 외국인이 증가하고 있는 추세에 따라 아파트까지 그 영역이 확대되고 있습니다. 외국인 임대 수요가 많은 곳은 월세 중심의 수요입니다. 상대적으로 안정된 임대수익이 보장되기 때문에 외국인 대상 주택임대가 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

 

    이제껏 서울 용산, 강남, 종로 지역에 집중되었던 외국인 대상 임대사업은 서울 상암동, 자양동, 분당 정자동, 인천 송도, 청라, 부산 해운대, 경기 평택 등으로 지역이 다양해지고 있는 추세입니다.

1년치 월세를 한번에 지불하여 체납 걱정이 없습니다.

    외국인을 대상으로 하는 임대사업의 최대 장점은 계약 기간의 임대료를 일시에 선불로 받는 데 있습니다. 통상 1~2년의 계약을 하면서 임대료 연체 걱정 없이 임대 수익을 극대화할 수 있습니다. 외국인 임차인이 속한 직장 또는 국가에서 대납해 주는 경우가 많고 외국의 월세 개념에 익숙한 그들은 고가의 월세에 저항감이 적습니다. 한국처럼 거액의 보증금을 맡기고 하는 전세계약을 선호하지 않기 대문에 보증금 없이 하는 월세 계약을 더 좋아합니다. 보증금이 없으므로 외국인들은 전입 후 확정일자를 받지 않고 연말에 소득공제도 잘 신청하지 않습니다. 덕분에 임대사업을 통해 얻는 월세 소득에 대해 세액 노출이 상대적으로 적다는 것도 장점 중의 하나입니다.

 

    타국의 주거문화를 경험한 외국인들은 한국에서 실제 살게 될 주변 환경에 민감합니다. 따라서 외국인을 대상으로 한 임대사업을 할 경우에는 외국인의 눈높이에서 주거선호 요인을 고려해야 합니다. 멀리 타국으로 왔기 때문에 같은 국적이나 문화, 종교를 공유할 커뮤니티를 형성하여 생활하기를 원합니다. 프랑스인들이 선호하는 서울 방배동 서래마을, 일본인들이 선호하는 서울시 마포구 상암동, 미군부대의 영향으로 미국인들이 선호하는 경기도 동두천시, 의정부 등이 그러한 예시입니다. 주한미군이 많은 평택도 그렇습니다.

 

    자녀들의 교육환경도 중요하므로 국제학교 인근의 아파트도 눈여겨봐야 합니다. 과거 용산구 이촌동에 있던 일본인 학교가 상암동으로 옮기면서 일본인들이 이사한 것도 당연한 결과입니다.

 

    업무상 단기간 체류하는 외국인들도 많아서 도심 접근성이 좋은 아파트도 외국인 대상 임대사업에 유리합니다.

 

    주의사항으로는 국적별로 임대문화는 모두 다르므로 계약서를 작성할 때 임대기간 동안 발생할 수 있는 사안에 대해 필히 단서조항을 넣어 분쟁을 예방하고 사전에 확인시키는 것이 좋습니다. 임대료를 외화로 받을 경우 환율 하락 시 손해가 생길 수 있으므로 환차손 리스크 부담 여부도 명확히 작성해야 합니다. 계약서를 영문으로 작성하는 경우도 많으므로 공인중개사 선정 시에도 외국인 대상 중개 경험이 풍부하고 외국어 능력이 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

 

    외국인 임차인들은 대부분 장기가 아닌 단기체류가 대부분이라 생활집기들이 모두 마련되어 있는 풀옵션을 선호합니다. 이때 제공된 물품 손상 발생 시 충당할 수 있도록 소액의 보증금은 받아둘 필요가 있습니다. 또한 임차인이 계약 만료 전에 급하게 본국으로 귀국하게 되는 경우 입주 시 일시불로 받은 임대료 중 잔존기간만큼 돌려줘야 하는 상황이 발생합니다. 이때 갑자기 장기간 공실로 방치되는 경우를 방지하기 위해서는 퇴거 2~3개월 전에 통보해야 한다는 해지 조항을 두어 일정 금액의 위약금 약정을 하는 것이 안전합니다.

 

 

* 참고 : 알아두면 돈 되는 부동산 투자전략 114가지 / 부동산 114 리서치 센터