상가투자의 장단점

 

상가투자

    우리 인간들의 평균수명은 의학의 발전과 더불어 계속 증가하고 있습니다. 은퇴 후에도 삶은 계속돼야 하기에 제2의 삶을 준비하는 자세가 필요합니다. 노후의 삶에 수반되는 비용을 충당하기 위한 방법으로 국민연금 등이 있지만 안정된 생활을 유지하기에는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 그래서 연금 외에 추가적인 수입원으로 선호되는 것이 상가투자를 통한 임대수입이라고 볼 수 있습니다.

 

    상가투자에 앞서 기본적으로 알고 있어야 하는 특성을 살펴보고자 합니다. 제2의 삶을 준비하는 자세의 하나라고 볼 수 있겠습니다

 

1. 단지 내 상가

단지내 상가

    단지내 상가란 공동주택단지 내 지원시설의 성격으로 입주 초기부터 들어서 있는 근린시설을 말하며 아파트 안에 있는 슈퍼마켓, 세탁소, 편의점등이 대표적인 사례입니다. 일반 상가와 달리 아파트 거주민이라는 고정 배후수요를 가지고 있기 때문에 임차인 확보가 유리합니다. 초기 투자비용도 상대적으로 낮아 투자자들의 선호도가 높다고 볼 수 있습니다.

 

    임차인을 정하지 못하고 공실로 남아있을 확률이 낮은 만큼 안정적인 임대수입이 가능하다는 장점이 있습니다. 작지만 안정적인 투자수익을 기대해볼 수 있다는 것입니다. 그러나 단지 내 위치한 상가라는 특성상 입점 가능한 업종의 한계가 있는 점도 사실입니다. 그런 이유로 임대료 상승은 제한적일 수밖에 없습니다. 근래 단지 내 상가의 인기가 높아지면서 경쟁입찰이 일반화되면서 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰받는 등 낙찰가율도 증가하는 추세이며 자칫 고가낙찰의 함정에 빠져 수익률에 문제를 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

2. 근린상가

 

    근린상가란 주거지역이나 역세권, 택지지구 내 상업지역에 입지 한 전문 상업시설을 말합니다. 단지 내 상가와 달리 업종 선택의 폭이 넓고 유동인구를 수요층으로 흡수할 수 있기 때문에 수익성도 높게 나타난다는 장점이 있습니다. 또한 단지 내 상가와는 달리 점포 활성화 정도에 따라 시세차익도 고려해 볼 수 있는 장점이 있습니다.

 

    단점으로는 초기 투자비용이 많이 들고, 한 건물 안에 수십 개의 점포가 집중되어 있기 때문에 위치에 따른 임차인의 선호도 차이가 매우 크다는 것입니다. 상가의 경우 수익률이 높아 잔여상가를 할인해서 판매하는 경우도 있는데 임차인들이 선호하지 않는 위치의 상가는 공실의 위험이 상대적으로 높아지고 이는 결국 수익률 저하로 이어질 수 있어 사전 입지분석이 필수적인 투자입니다. 저렴하게 구입한 상가는 그에 합당한 이유가 있기 때문에 이런 자리는 임대도 잘 되지 않습니다. 그러나 잔여상가 중에 1층에 위치하면서도 외부 시인성이 높은 상가도 할인하는 경우가 있으니 포기하지 말고 직접 발품을 팔아 현장 조사하는 정성이 필요합니다. 

 

    상가 분양 시에 공사 시작과 더불어 제공되는 도면에만 의지하여 계약하는 경우 실제 준공 후에는 초기 기대와 달리 수년간 공실로 남는 경우도 많습니다. 그래서 분양시점이 아닌 준공시점에 판단하는 것이 더 안전한 면도 있다고 하겠습니다. 분양 당시에 '확정수익 보장'등의 문구로 현혹하는 경우가 많은데 실제로는 현저히 낮은 수익률이 대부분이며 이 약속을 이행하는 경우가 드뭅니다. 따라서 투자자의 각별한 주의가 필요합니다. 단지 내 상가에 비하여 고수익, 고위험인 투자상품이라 할 수 있겠습니다.

 

    투자자가 지불한 분양가와 임차인이 생각하는 임대료와의 괴리는 장기간 공실을 유발하며 결국에는 기대했던 임대료의 절반밖에 못 받는 경우도 많습니다. 1층 상가 분양가는 3.3 m2 당 2천5백만 원 이하의 상가가 임차인과의 접점을 찾기에 유리하고 면적도 33m2 내외의 상가가 적당하다고 하겠습니다.

 

    통상 핸드폰 가게, 유명 프랜차이즈 등이 근처에 있다면 좋은 상권이라고 기본적으로 판단할 수 있습니다. 

 

3. 오피스텔, 지식산업센터 상가

 

    과거부터 상가투자 시장을 양분해 왔던 단지 내 상가와 근린상가와 다른 새로운 유형의 상가입니다. 오피스텔이나 지식산업센터 등 상주인구가 있는 건물 저층부에 지원시설의 성격으로 입점되어 있는 상가들입니다. 오피스텔은 보통 일반 상업지역에 위치하여 상권 형성이 수월하다는 장점이 있습니다. 단지 내 상가의 최대 장점인 배후 수요층 확보와 근린상가의 최대 장점인 입점 업종의 다양성이 결합된 형태입니다.

 

    기존 상권과의 연계와 더불어 오피스텔 입주민의 고정 수요가 있음에도 불구하고 수요층이 상주인구로 한정된다는 리스크가 존재하고 초과공급에 따른 수익률 저하 우려도 있다는 점을 알아두어야 합니다

 

 

*참고 : 알아두면 돈 되는 부동산 투자전략 114가지 / 부동산 114 리서치센터