빅데이터로 투자 유망지 알아내기

    시장의 흐름을 알고 투자의 방향을 정하기 위해서는 데이터를 보는 방법을 알아야 합니다. 데이터가 어렵다는 편견을 버리고 데이터를 보는 법을 배워 팩트체크를 해야 합니다. 그리하여 전국  17개 시도에 대하여 향후 유망한 투자 지역을 나름대로 기준을 세울 수 있을 것입니다.

 

1. 매매와 전세의 시세 흐름

김기원대표의 플라워차트 예시

    빅데이터를 활용하여 최근 6년간의 시도별 매매가와 전세가의 흐름을 살펴보고 현 상황에 대해 판단합니다. 리치고의 김기원 대표는 플라워차트를 만들어 분석하기 시작했다고 합니다. 매매가와 전세가의 흐름과 변곡점을 알기 위해 고안해 냈다고 합니다. 플라워차트는 X축의 0%를 기준으로 오른쪽으로 이동하면 매매가가 상승한 것이고, X축에서 왼쪽으로 이동하면 매매가가 하락한 것을 의미합니다. Y축은 0%를 기준으로 위로 이동하면 전세가가 오른 것이고 Y축의 아래로 이동하면 전세가가 하락한 것을 의미합니다. 데이터는 실거래가 위주의 한국부동산원 통계와 호가 위주의 KB부동산 통계를 사용합니다.

 

2. 전세 대비 매매 저평가 인덱스

 

    빅데이터를 보면 실제 사용 가치인 전세 대비해서 매매가가 얼마나 저평가되어있는지 또는 고평가되어있는지 알수 있습니다. 모든 투자의 기본은 저평가일때 사고 고평가일때 파는 것입니다. 고평가됐다는 의미는 본질가치 대비 그동안 많이 올랐다는 뜻입니다. 일반 대중들은 지난 몇년동안 상승했으므로 앞으로도 더 많이 오를것으로 기대하며 매수열풍에 올라탑니다. 각종 호재와 정부 정책들이 나오지만 정작 부동산 시장이 저평가되었는지 고평가되었는지는 제대로 평가하지않습니다. 부동산의 본질적인 가치대비 저평가 인지 고평가인지 판단하기 위해 전세가격을 본질가치로 한 전세대비 매매 인덱스를 사용합니다. 전세는 투자목적이 전혀 없습니다. 순수하게 실제 거주 수요가 움직이는만큼 전세가격은 변동됩니다. 전세가격을 본질가치로 놓고 만든 인덱스가 평가 지표가 됩니다. 실제 사용가치인 전세 대비 투자나 투기 수요가 들어간 매매가 얼마나 고평가인지 저평가인지 알 수 있습니다.

 

3. 소득 대비 저평가 인덱스

 

    빅데이터를 활용해서 사람들의 소득 대비해서 매매가가 얼마나 저평가되어있는지 또는 고평가 되어있는지 알 수 있습니다. 소득이 오르면 집값도 오르는 구조가 되기 때문입니다. 소득은 올랐는데 집값이 오르지 않았다면 앞으로 오를 여지가 많은 저평가 구간이라고 볼 수 있습니다. 반대로 소득은 그대로인데 집값만 올랐다면 고평가가 됩니다. 이때 단순 소득보다는 처분 가능 소득으로 해야 맞을 것입니다. 시도별 ㎡당 평균 매매 가격 (시세 데이터)과 처분 가능 소득을 사용한 소득 대비 주택 가격비율 인덱스를 참고하면 됩니다.

 

4. 물가 대비 저평가 인덱스

 

    물가 상승률 대비해서 매매가가 얼마나 저평가인지, 고평가 인지 알 수 있습니다. 통화량이 증가하면 돈의 가치가 떨어집니다. 부동산은 실물자산이고 물가 오르는 속도만큼 부동산 가격이 오르는 것이 본질적 가치입니다. 물가상승률보다 더 크게 부동산이 상승하면 고평가이고 더 낮게 상승하면 저평가라고 봅니다. 

 

5. 주택구매력지수

 

    현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액 부담 능력을 의미합니다. 더 자세히 살펴보면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아서 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 할 때 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력입니다. 이 수치가 높으면 저평가이고 낮으면 고평가를 의미합니다.

 

    주택구매력지수(Housing Affordability Index) = (중위가구소득 / 대출상환 가능 소득) × 100

 

    주택구매력지수가 크면 클수록 대출을 받아 집을 사는데 무리가 없다는 뜻이 됩니다. 즉 소득을 고려한 대출금 상환액이 부담이 없다는 뜻으로 그만큼 주택 가격이 저평가되었음을 의미합니다. 반대로 주택구매지수가 작을수록 주택가격이 고평가 되었다고 볼 수 있습니다.

 

6. 전세가율

 

    매매가 대비해서 전세가의 비율을 알 수 있습니다. 이를 통해서 적정 매수 타이밍을 잡을 수 있고 투자 유망지역까지도 찾아낼 수 있습니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로 계산되는데 이 전세가율 움직임만 봐도 특정 지역의 부동산 흐름과 향방에 대해 많은 것을 알 수있습니다. 전세가율은 금리와도 밀접한 관계가 있습니다. 집주인들은 금리가 떨어질수록 더 많은 전세금을 받으려하고 이는 전세가율의 상승으로 이어집니다. 전세가가 상승할때는 투자수요보다 실수요가 시장을 주도합니다. 대중들은 겁이나서 부동산 투자를 못하는 시기입니다. 투자자는 전세가율이 높을때 집을 사면 매매가와 전세가의 차이가 적어서 레버리지를 극대화할수 있습니다. 반면에 전세가율이 내려갈때는 실수요보다 투자세력이 시장을 지배하게됩니다. 주택시장이 상승하는 시기에는 전세가율이 내려가고 하락하는 시기에는 전세가율이 상승합니다.

 

7. 매매와 전세 수급

 

    매매시장에서 매수세와 매도세가 얼마나 많은지 알 수 있습니다. 전세 시장에서 공급이 많은지 또는 수요가 많은지 알 수 있습니다. 이 데이터를 통해 적정한 매매 타이밍까지도 잡아낼 수 있습니다. 당연히 매수세가 많은 지역이 가격이 오를 것이고 매도세가 많은 지역은 하락할 가능성이 큽니다. 전세수급으로로 해당지역에 전세가가 상승할지 하락할지 알 수 있습니다. 앞으로의 전세수급을 가늠해 볼수 있는 데이터는 앞으로의 입주물량 데이터입니다. 앞으로의 입주물량이 많아진다면 당연히 전세수급은 더 떨어질 가능성이 큽니다.

 

8. 향후 입주 물량

 

    향후 얼마나 많은 아파트들이 공급되는지 알수 있습니다. 입주폭탄이 예정된 지역은 피해야 합니다. 앞으로 2~3년간의 미래 입주물량을 보면 전세가나 매매가에 미칠 영향을 알수있습니다. 신축 아파트 물량뿐만 아니라 재건축 데이터도 봐야 합니다. 예를 들면 재건축 착공단계이면 향후 25개월 이후에 입주한다고 가정합니다. 이주 단계이면 향후 35개월 이후, 관리처분단계라면 향후 45개월 입주시기라고 예상하면 무난합니다. 실제 진행 상황에 따라 입주 가능 시기는 달라지니 계속 관심 가지고 데이터를 업데이트해야 합니다.

 

9. 미분양

 

    미분양의 추이를 통해서 해당 지역의 부동산 시장이 좋아지는지 또는 안 좋아지는지를 알 수 있습니다. 미분양이 지속적으로 줄어드는 지역에 관심을 가져야 합니다. 미분양 아파트 수치는 그 지역 부동산 시장의 온도를 보여주는 중요한 데이터입니다. 미분양 아파트 숫자가 늘어난다는 것은 그 지역 부동산 경기가 안 좋다는 의미이며 미분양 물량이 줄어든다는 것은 그 지역의 부동산 경기가 좋아진다는 것입니다.

 

10. 시도별 종합 결론

종합 평가의 예시

    여러 가지 데이터를 가지고 종합 결론을 내려봅니다. 향후 올라갈 가능성이 큰 지역은 어디이고 반면에 향후 리스크가 큰 지역은 어디인지 살펴볼 수 있습니다.

 

 

 

*참고 : 빅데이터 부동산 투자 / 김기원, 이지윤 지음