재래형 상권 라이프사이클

  상권은 생명체와 같습니다. 같은 공간에서 커지기도 하고 작아지기도 하며 중심 공간이 움직이기도 합니다. 생명체처럼 새로 만들어지기도 하고 소멸되어 사라지기도 합니다. 인구 이동과 뉴타운, 신도시 개발, 버스전용차로제 도입, 대중교통의 발달, 새로운 지하철의 개발 등으로 입지에 변화가 생기면 상권에도 변화가 생기는데 이로 인해 상권의 라이프사이클이 생기는 것입니다. 상권의 라이프사이클은 재래형 상권이 만들어진 곳과 인위적으로 만들어진 개발형 상권에 따라 달라집니다.

 

    재래형 상권은 유동인구가 나타나기 시작하면서 점포가 하나씩 생겨나는 상권을 말합니다. 유동인구가 먼저 유입되고 점포가 나중에 생기는 형태입니다. 전체적인 점포의 총량은 변화가 크지 않고 집중화된 상권 주변에 일부 새로운 상가가 나타나기도 합니다.

 

1. 재래형 상권의 도입기

 

    재래형 상권의 도입기에는 관공서, 대중교통 밀집지역, 터미널, 지하철, 기차역 등 한 지역에서 가장 많은 인구가 모이는 것이 가능한 시설과 연관되어 생성됩니다. 다양한 연령대가 한 상권에서 복합적으로 이용 가능하며 상권의 특성이 정해지지 않습니다. 유동인구의 동선을 따라 상권이 군집을 이루게 됩니다. 예를 들면 터미널에서 주거지역으로 이동하는 기리에 상권이 나타나는 형식입니다. 1층은 주로 판매업에 기반한 상권이 형성되고 2층 위로는 서비스업이 입점합니다. 재래형 상권의 특징은 시간이 오래 걸린다는 점입니다. 인구유입에 오랜 시간이 걸리고 상권도 형태를 갖추는 게 오래 걸립니다.

 

2. 재래형 상권의 성장기

    재래형 상권의 성장기에는 다양한 연령대의 소비자를 타겟으로 한 업종들이 모이기 시작하는데 동선상의 상권에서 확대되기 시작합니다. 주된 동선의 도로가 넓으면 상권이 한쪽 방향으로 확대되지만 좁은 도로라면 양옆으로 확대되는 경향을 보입니다. 이곳에서는 판매업과 서비스업이 복합적으로 존재합니다. 성장기 초기에 대부분 상가권리금이 형성되기 시작하고 초보 투자자들이 상권의 크기를 짐작할 수 있어 비료적 투자가 쉽습니다.

 

3. 재래형 상권의 성숙기

상권의 성숙

    성숙기 상권의 특성은 이미 모든 업종이 자리를 잡아서 어느 상권에 어느 업종이 모여 있는지 파악이 가능한 시기입니다. 성숙기 때의 상권 성장은 크지 않아서 임대료나 권리금 또한 크게 변화가 없고 대부분 인플레이션으로 인한 가격 상승 요인만 있습니다. 이 시기에는 이미 상권 내의 건축물과 주변 주거환경의 건축물이 오래되어 재건축이 필요한 시기입니다. 이때 도시재생사업이 필요한 시점이 됩니다.

구도심의 형성

4. 재래형 상권의 쇠퇴기

 

    재래형 상권이 쇠퇴기가 되면 상권 내부에서 영업중인 점포나 상가 투자자에게 위험한 시기가 됩니다. 대부분의 점포 주인은 연령층이 높아 상권 변화에 빠른 대처를 못하게 됩니다. 그러나 전문가들은 배후의 개발을 보고 더 남아있을지, 매각을 할지 선택을 하는 시점입니다. 쇠퇴기의 상권은 더 좋은 상권으로 바뀔 수도 있지만, 상권 자체가 소멸되어 아예 사라질 수도 있기 때문에 위험합니다. 쇠퇴기가 길어질수록 점포의 매출이 하락하고 권리금도 받기 어려워지면서 어려운 상황이 생깁니다.

 

5. 재래형 상권의 천이기

 

    천이기에 도달하면 상권의 특성이 변합니다. 기존에는 다양한 연령대가 이용했던 재래형 상권이었다면 이때부터는 각 공간별로 어느 연령대의 유동인구가 남아 있느냐에 따라 상권 특성이 바뀝니다. 과거 인천 부평역 상권의 경우 인천지역 전체를 담당하던 도매시장이었습니다. 그러나 인천지하철 1호선이 개통되면서 직장인들이 지하철을 이용해 다른 지역으로 환승하여 이동하게 되었습니다. 그러면서 부평역 상권에는 젊은 층과 노년층이 남게 되었는데 결국 젊은 층 상권으로 바뀐 예가 됩니다. 

 

6. 재래형 상권의 소멸기

    소멸의 단계가 되면 재래형 상권이 사라지게 되고 아주 조그마한 상권으로 축소됩니다. 상권이 있었다는 흔적만 남은채 도시재생사업의 후보지가 되는 곳이 많습니다.

 

 

    투자하는 사람은 투자의 목적에 따라 재래형 상권에 진입하는 시기가 다를것입니다. 초기 상권에 투자해 영업 활성화를 통해 권리금을 받는 투자도 있습니다. 또한 상가 투자를 통한 매각차익 실현도 가능합니다. 안정정인 투자를 원하는 투자자라면 성장기와 성숙기에 진입하여 수익을 극대화하고자 할 것입니다. 개발에 따른 이익을 보고자 한다면 소멸기에 투자할 수도 있겠습니다.

 

 

*참고 : 상가 형성 원리를 알면 부동산 투자가 보인다 / 신일진, 송두리 지음