기차나 지하철이 상권에 미치는 영향

    대중교통은 상권에 많은 영향을 미칩니다. 대중교통이 늘어난다고 해서 무조건 상권에 좋다거나 나쁘다고는 말할 수 없는 것입니다. 각 대중교통의 특성을 알아야 상권에 미치는 영향을 이해할 수 있습니다.

기차역사

1. 기차역

 

    대중교통수단으로 기차역을 먼저 다루고자 합니다. 기차는 전국단위의 이동수단으로 버스터미널과 연계해 지역에 유입인구를 늘어나게 하고 거주인구 또한 증가시키는 원인이 됩니다. 기차역과 터미널은 재래상권의 구심점이 되기도 합니다. 그러나 대부분의 기차역은 큰 규모에 걸맞게 상업시설을 내부에 갖추고 있습니다. 주변 상권에 무조건 도움을 준다는 생각은 버려야 합니다.

 

    기차역을 이용하는 사람들은 기본적으로 빠르게 이동하고 그 공간을 벗어나고자 하는 경향이 있습니다. 유동인구의 상권 이탈 현상이 일어나는데 이는 기차역과 버스정류장 또는 지하철이 연결되면서 환승이 바로 이루어지기 때문입니다. 상권이 활성화되기 위해서는 상권을 통과하는 구조가 필요한데 이 편리함이 상권 통과를 어렵게 합니다. 특히 여과 백화점 및 복합몰은 주변 지역 상권을 완전히 무너뜨리는 역할을 합니다.

 

    고속철도역 주변 상권을 활성화하기 위해서는 고속철도를 장애요인으로 인식하여 분석해야합니다. 유동인구가 역 안에서 소비를 하고 상권 내에서는 소비를 하지 않는다는 인식에서 바라봐야 합니다. 예를 들어 서울역, 용산역, 청량리역을 보더라도 주변 상권이 번성한 곳이 없습니다. 기차역이 대형화하면서 기차역사안에 점포들이 입점하고 있어 주변 상권에 좋은 영향을 주지 못합니다. 과거에는 기차역 안에 소규모의 점포만 있고 도로의 폭도 좁아 주변 상권으로의 진입이 가능했습니다. 그러나 지금은 대형화된 기차역사는 기차역과 주변 상권을 단절시키는 역할을 하므로 상권 활성화에 도움이 되지 못합니다.

 

2. 지하철

 

    지하철은 동일한 시간에 가장 많은 유동인구를 이동시키는 대중교통 수단입니다. 지하철 역의 존재 유무가 그 지역 부동산 가격에 지대한 영향을 미치고 상권에 미치는 영향력은 더욱 막강합니다. 그러나 무조건 긍정적인 영향만 있다고 볼 수는 없습니다. 유동인구를 빠르게 모아주기도 하지만 빠르게 이탈시키는 수단이기도 하기 때문입니다. 지하철여게서 외부로 나가는 공간설계 방식에 따라 상권에 미치는 영향은 모두 다릅니다.

 

    지하철 역세권에서 상권이 잘 형성되려면 다음 조건이 필요합니다.

 

1) 인도 폭이 충분히 넓어야 한다.

 

    인도 폭이 좁으면 사람들은 그 공간을 빨리 벗어나고 싶어 합니다. 인도 폭은 너무 넓은 것보다는 3~5m 정도가 좋습니다. 점포 앞에 서서 구경을 해도 다른 사람들의 통행에 지장을 주지 않는 정도입니다. 인도 폭이 너무 넓을 경우 노점상이 있다면 유동인구를 점포 쪽으로 유도해 좋은 영향을 미치기도 합니다. 노점상이 유동인구를 잠시 멈추게도 하고 주변을 둘러볼 수 있는 징검다리 역할을 하기 때문에 서로 이익이 되기도 합니다.

 

  2) 골목길이 있으면 좋다.

 

    골목길은 스펀지와 같은 역할을 합니다. 유동인구가 스쳐 지나가지 않고 골목길에 머무르기 때문에 상권 전체에 도움이 됩니다. 인도가 좁은 경우 골목길을 만나면 유동인구는 골목길로 접어들게 됩니다. 

골목길에서 상권 확산 순서

    위 사진에서 보면 진입로에 들어서서 제일 먼저 번성하는 골목은 ①번 골목입니다. 제일 넓은 골목이므로 먼저 번성합니다. 두 번째 순서는 ②번 골목입니다. 점포는 좁지만 유동인구가 이동하는 길목이기 때문입니다. 세 번째로 ③번 골목이 번성할 것입니다.  사람들은 보행이 편한 곳을 선택해서 오르막이나 장애요인이 있으면 피하기 마련입니다. 골목길이 없으면 빠른 속도로 외부로 이탈하는 현상이 나타납니다.

 

    지하철과 대중교통이 밀집한 지역에 4차선 이상의 대로가 있다면 거리 상권 활성화가 어렵습니다. 가드레일이 있고 관공서로 향하는 길이라면 더욱더 그렇습니다.

 

3) 지하철과 버스 정류장과의 거리가 멀어야 좋다.

 

    지하철과 버스 정류장은 서로 멀어야 유동인구가 통과하면서 상권이 활성화됩니다. 반대로 서로 인접해 있으면 유동인구는 상권을 이용할 필요가 없이 바로 이탈해 버립니다. 판교나 동탄신도시 등에서 상권이 번성하지 못하는 이유가 여기에 있습니다. 지하철 기반의 상권이라면 버스 정류장의 위치도 필히 고려해야 합니다.

 

4) 주거지 밀집 지역이 멀어야 좋다.

 

    주거지 밀집 지역이 멀어야 상권 발달에는 유리합니다. 아파트 밀집지역이 멀어야 지하철역에서 내려서 버스로 환승하는 조건이 형성됩니다. 특히 부산, 대구, 광주, 울산 등 지방의 번성한 상권은 대부분 상권과 주거지역이 멀리 위치합니다.

 

5) 주된 역과 보조하는 역이 공존해야 좋다.

 

    하나의 좋은 상권이 발달하기 위해서는 주된 상권과 이를 뒷받침해주는 상권이 같이 있어야 좋습니다. 강남역이 번성하기 위해서는 교대 역과 역삼역은 배후 역할을 해주도록 만들어져야 합니다. 같이 주된 특성을 가지면 공동 쇠퇴의 길을 걷게 됩니다. 일산의 경우 각 역마다 상권을 만들어 놓았는데 그중 크게 번성하는 역을 찾기 힘듭니다.

 

6) 평지가 좋다.

 

    풍수에서 주거지를 고를 때는 빛이 잘 들고 환경이 쾌적한 양지를 따지지만 상가는 그렇지 않습니다. 오히려 음기운이 많은 곳이 상권 발달에는 더 좋습니다. 상권이 발달한 곳은 대부분 큰 건물로 둘러싸인 골목길에 많습니다. 낮은 곳이면서 평지인 곳이 좋은데 시장이 그러합니다. 또한 대부분의 점포는 창문도 없어서 외부로 시선을 돌리지 못하게 합니다. 시선을 외부로 돌리게 되면 점포의 좌석 회전율이 떨어져 매출에 영향을 미치기도 합니다. 오래 머물러야 좋은 업종도 있고 빠른 회전이 유리한 업종도 있으니 업종 특성에 따라 달라지긴 합니다.

 

 

*참고  : 상가 형성 원리를 알면 부동산 투자가 보인다 / 신일진, 송두리 지음