개발형 상권 라이프사이클

    개발형 상권이란 과거의 낙후된 공간을 도시설계를 통해 주거와 주거환경, 상업지로 구분해 인위적으로 설계한 상권을 가리킵니다. 다시 말하면 재래형 상권과는 다르게 점포를 먼저 들이고 나중에 인구가 유입된 경우입니다. 재건축, 재개발, 뉴타운 개발사업, 신도시 개발사업 등을 통해 인위적으로 상업지를 지정하여 상가를 건축한 후 활성화하는 단계를 거칩니다.

 

    여기에서 상가 분양 100% 완료라는 표현은 상가 입주가 100% 완료되었다는 의미는 아닙니다. 상가 분양은 되었어도 인구 유입이 되고 상가에 점포가 입주되기까지는 3년이 걸릴 수도 있고 10년이 걸릴 수도 있습니다. 재래형 상권보다는 상권 형성기간이 짧다 하더라도 분양가나 임대 가격이 높게 형성되는 경우가 많아 공실로 장기간 방치될 경우 금융비용과 상가 관리비용이 부담이 되는 위험성이 있습니다.

 

    개발형 상권의 라이프사이클을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1. 도입기

 

    개발형 상권에서는 상가 건축물이 주변 주거 건축물보다 먼저 개발되거나 비슷한 시기에 건축됩니다. 도입기에는 상권 특성이 확정되지 않습니다. 상가에 급한 대로 임차인을 채워 넣으면서 업종이 무작위로 입점됩니다. 주변 지역 주민들이 늘어나는 속도에 맞춰 상권도 점차 안정화되게 됩니다.

 

    개발형 상권을 형성하고 주거지를 만들어서 준비를 하여도 여기에 인구 유입이 언제 이루어지느냐는 쉽게 답하기 어렵습니다. 섣부른 투자자는 자신들의 사회경험을 믿거나 주변 지인의 소개로 이 시기에 투자를 결정하는데 3~5년이 지나도 제대로 입점이 안 되는 경우도 많습니다.

 

    도입기에 투자할 때는 가장 먼저 그 지역의 상업지역과 준 주거지역, 일반주거지역에 입점 가능한 점포의 규모를 파악해야 합니다. 입점 가능한 점포의 숫자와 건축물의 면적을 알아야 한다는 뜻입니다. 대부분의 분양회사에서 이 점포에 OOO업체, XXX업체가 입점한다고 홍보하지만 실제로 입점하는 것과는 무관하다는 것도 알아야 합니다. 도입기의 투자판단은 전문가의 영역이니 큰 돈을 들여 무작정 투자하지 말고 필히 공부 후에 판단을 내려야 하겠습니다.

 

2. 성장기

커피샵

    개발형 상권의 성장기는 상권 주변에 거주 인구가 어느 정도 증가하였을 때를 말합니다. 50% 이상 채워질 경우 상권이 활성화됩니다. 기존에 잘못 입점한 업종은 폐업하고 적정 임대료가 정해집니다. 어떤 상가는 경매 시장으로 넘어가기도 하고 새로 입점하는 임차인과 임대료를 새로 조정하면서 금융비용과 관리비용의 적정선을 찾게 됩니다.

 

    성장기에도 공실은 있습니다. 그러나 주된 동선이나 주거지 근접한 상가는 모두 채워져 있고, 각 입지에 맞는 업종이 제대로 자리 잡습니다. 처음 투자하는 투자자라면 이 시기에 투자하는 것이 가장 안전하다 하겠습니다.

 

3. 성숙기

 

    상권이 성숙하면 오랜 시간 한 공간에서 영업하는 점포가 많아집니다. 주거지역의 인구도 거의 채워지고 상권도 안정화되는 시기입니다. 성숙기라 하더라도 모든 점포가 모두 영업이 잘되는 것은 아닙니다. 현재의 모습에서 영업의 변화를 추구하지 않으면 점포가 많아지더라도 영업의 변화는 없으며 치열한 경쟁에 부딪혀 어려움을 겪기도 합니다. 그러나 주거지역이 노후화되어 재건축되지 않는 이상 상권은 지속적으로 유지가 됩니다.

 

4. 쇠퇴기

점포수 변화

    쇠퇴기에 접어드는 신호탄은 재건축 소문입니다. 재건축 설계안에 상권이 포함되면 자연스럽게 함께 소멸되어 재생의 기회를 갖겠지만 그렇지 않을 경우는 재건축 이후의 입점시기까지 계속 쇠퇴기를 이어갑니다. 재건축에 포함될 경우는 세대수가 증가하는 경우가 많으므로 상권 확장에 대한 기대감으로 매출 하락에도 불구하고 버티기에 들어갑니다.

 

5. 소멸

 

    개발형 상권이 소멸되는 경우는 재건축이나 재개발로 상업지를 새로이 설계하면서 기존의 상권을 완전히 철거하기 때문입니다. 그러나 실제로 소멸되는 경우는 거의 없으며 대부분 다른 모습으로 변하게 됩니다. 좋은 방향으로 바뀔 수도 혹은 안 좋은 방향으로 바뀔 수도 있다는 것은 별개의 문제이겠습니다.

 

   

 

*참고 : 상가 형성 원리를 알면 부동산 투자가 보인다 / 신일진, 송두리 지음