아파트 투자 선택의 기준(2)

    집 값을 결정하는 요인은 아파트 브랜드, 준공연도, 세대수, 전용면적 등 누구나 확인 가능한 정보뿐 아니라 학교와의 거리, 학원 편의성, 거주 편의성, 경관 조망, 층간 소음, 실내 온도 등 살아보지 않고는 알기 힘든 요소까지 포함합니다. 그래서 겉으로 보기에는 마냥 좋아 보이는 아파트를 선택했지만 나중에 직접 살아보면서 후회를 하는 경우도 생깁니다.

 

    투자를 고려한다면 가장 먼저 투가 가능 금액을 확정하고 투자 방식을 결정해야 합니다. 갭투자, 리모델링, 주택 재개발, 소규모 재건축 등의 방식을 정합니다. 비슷한 비용으로 매입한 아파트라도 시간이 지나면서 가격이 상승하는 아파트가 있는 반면에 가격이 오르지 않고 그대로인 아파트도 있습니다. 투자자 입장에서는 가치가 상승하는 투자를 원하므로 많은 사전조사는 필수입니다.

 

    아파트 투자에 앞서 사전 조사의 기준이 되는 사항들을 몇가지 살펴보겠습니다.

 

1. 매매가와 전세가 비율을 살펴보라.

 

    아파트 투자에서 매매 대상 아파트를 찾을때 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 사는 것은 기본입니다. 전세가가 높다는 것은 그 아파트의 실질적 사용가치가 높다는 뜻입니다. 이는 곧 그 집의 효용가치, 처분 가치도 높다는 것을 의미합니다. 처분 가치는 현재 집의 사용가치가 아니라 미래의 사용가치를 환산한 것으로 매매가는 뒤이어 상승하기 마련입니다.

전세가 비율 높은 아파트 확인

    전세가비율을 확인하기 위해서는 중앙일보 부동산 전문인 조인스랜드(www.joinsland.com) 사이트를 참조하면 좋습니다. 메인 메뉴의 시세정보 > 테마 검색을 들어가면 전세비율 높은 아파트를 찾아볼 수 있습니다. 매매가 대비 전세 비율이 높을수록 적은 자본금으로 매입이 가능합니다. 예를 들어 전세가 비율이 90% 일 경우 매매가가 1억 원이 아파트는 내 자본금 1천만 원이 있으면 투자가 가능합니다.

 

2. 초등학교 학군을 파악하라.

초등학교 학군 확인

    아파트 투자의 한 기준으로 초등학교와의 접근성을 살펴볼때 참조할 사이트는 네이버 부동산(land.naver.com)입니다. 네이버에서 아파트 이름을 검색한 후 네이버 부동산 메뉴에서 '초등학교 학군정보'를 살펴볼 수 있습니다. 지도에서 학교 모양 아이콘을 클릭 하면 인근 초등학교가 표시가 됩니다. 동일한 아파트에서도 단지에 따라 다른 초등학교가 배정되는데 이렇게 상세한 부분도 확인이 가능해서 유용합니다. 

 

    네이버부동산 사이트에서는 '지적 편집도' 기능도 있습니다. 지적 편집도는 해당 지역의 용도지역을 설명해 줍니다. 현지의 부동산중개사들도 정확히 모르는 경우가 있는데 이때 참조하면 도움이 많이 됩니다.

 

    다만 네이버에서 보여주는 여러 정보중에 '가격'이라고 하는 것은 매도 호가일 뿐 시장 거래 가격은 아니라는 점을 알아야 합니다. 매도자가 단순히 거래되길 희망하는 가격일 수도 있고, 혼동을 주기 위해 거짓 정보를 올리는 경우도 있으니 구별을 해야 합니다. 실제 거래가 일어난 가격은 별로로 확인해야 정확합니다. 

 

3. 아파트 실거래가를 확인하라.

 

    아파트 투자의 기본 정보인 실제 거래가격은 국토교통부 실거래가 홈페이지(https://rt.molit.go.kr/)를 통해서 확인할수 있습니다. 또는 '호갱노노' 사이트나 앱을 통해서도 쉽게 확인 가능합니다. '매매 실거래 평균 시세' 메뉴를 통해 최근 3년간의 실거래가 추이를 그래프로 확인할 수도 있고 매매나 전월세 실거래가도 확인할 수 있습니다. 관심지역의 매매가와 전세가 차이, 즉 처분가치를 살펴본 후에는 엑셀 파일로 정리해 두는 습관을 들이면 좋습니다. 시간을 들여 정리를 반복하다 보면 본인의 실거주용 아파트나 투자 가능한 아파트를 이전보다는 쉽게 찾아내는 안목이 생깁니다. 참고로 엑셀 파일로 정리할 때 월별, 분기별로 정리해보는 것도 좋습니다. 가격 변화를 살펴보면 어떤 가치가 매매가에 영향을 주는 지도 알아볼 수 있기 때문입니다.

 

4. 분양 예정 아파트를 확인하라.

 

    아파트 투자에서 관심 있는 지역의 분양 예정 아파트를 확인할 수 있는 곳은 '호갱노노' 입니다. 네이버 부동산에서 확인할 수 있는 정보도 많지만 '호갱노노'를 참고하는 큰 이유가 있습니다. 가장 눈길을 끄는 것이 '분양 예정 아파트' 기능입니다. 주변 분양예정 아파트에 대한 여러 가지 정보를 알려줍니다. 예정된 아파트 이름, 규모, 분양시점을 알려주며 분양이 완료되었다면 분양 가격도 확인해 볼 수 있습니다. 그래서 보다 직관적으로 인근의 신규 정비사업 정보를 확인할 수 있습니다.

 

    

 

* 참고 : 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 / 채상욱 지음