녹지지역, 녹지, 완충녹지의 구분

1. 녹지지역

 

    녹지지역은 21개 용도지역 가운데 하나이며 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역의 3가지가 있습니다. '녹지'에서는 건축이 불가능하지만 '녹지지역'에서는 건축이 가능합니다. 녹지지역 3가지 중 어디 해당하느냐에 따라 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건축물의 범위가 결정됩니다.

 

토지이용계획서상의 용도구역 표시 예시

 

2. 녹지

 

    녹지란 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 국토계획법상 도시관리계획으로 결정된 것을 말합니다. 그러나 '녹지'와 용도지역의 하나인 '녹지지역'과는 전혀 다른 개념임을 유의해야 합니다. '녹지지역'과 달리 '녹지'에서는 건축이 불가능합니다.

 

    녹지는 '도시공원및 녹지 등에 관한 법률'에 따라 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지 3 분류로 나뉩니다. 이전에는 녹지에 관련된 법으로 '도시공원법'이 있었으나 지금은 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'로 변경됨에 따라 '시설녹지'라는 개념도 '완충녹지', '경관녹지'로 대체되었습니다. 토지투자에서 관심 있게 볼 부분이 바로 이 완충녹지와 경관녹지입니다.

 

3. 완충녹지

 

    완충녹지란 대기오염, 소음, 진동, 악취, 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말합니다. 완충녹지는 신도시등 택지개발지역에서 주거지역과 상업지역등을 분리시킬 목적으로 두 지역 사이에 설치됩니다. 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있습니다. 지적도에서는 청색선으로 표시되며 토지투자에서 문제가 되는 것이 주로 도로나 철도 주변에 나타나는 완충녹지입니다. 토지 투자에서 중요한 건물의 신축이나 진입로의 사용이 불가능한 토지이기 때문입니다.

토지이용계획서상의 완충녹지 예시

    완충녹지에 '저촉'된다 함은 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있는 상태를 말합니다. 반면에 '도로에 접함'이라 표현하는 경우는 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말합니다.

 

    해당 토지가 완충녹지에 저촉되면 기존에 있던 건축물은 괜찮지만 새롭게 건축하는 것은 허용되지 않습니다. 그만큼 해당 토지의 가치는 낮게 평가될 수 밖에 없습니다. 녹지 안에서 건축물을 설치하려면 녹지를 관리하는 시장, 군수의 점용허가를 받아야만 합니다. 그러나 녹지를 가로지르는 진입로의 설치는 녹지의 영구적인 점용이 되므로 허가가 나지 않습니다. 따라서 완충녹지의 투자는 완충녹지에 저촉되는 토지뿐 아니라 이웃하고 있는 토지도 완충녹지에 차단되어 진입로의 개설이 불가능한 '맹지'가 됩니다. 맹지가 되면 개발이 불가능하므로 완충녹지 주변의 토지를 투자할 때는 유의해야 합니다.

 

    예를 들어 하나의 토지가 계획관리지역과 자연녹지지역에 걸쳐있는 경우에는 각각의 용도지역을 적용하여 건폐율, 용적률, 건축할수있는 건축물을 적용합니다.

 

    완충녹지에 저촉된 토지는 건폐율, 용적율 등의 산정에서 저촉된 부분만큼 제외됩니다. 그만큼 해당 토지에 건축하는 건축물의 바닥 면적은 좁아지고 용적률은 낮아지게 되는 것입니다. 실제 완충녹지 저촉 여부는 토지이용계획확인서로 확인할 수 있으며 정확한 위치, 저촉 범위 등 상세 확인은 '도시계획도면'을 참고해야 가능합니다. 그러나 토지이용규제정보서비스에서 부수적으로 제공되는 컬러 지적 임야도를 통해서도 어느 정도 판단할 수는 있습니다.

 

4. 경관녹지

 

    경관녹지는 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'에 의한 녹지 가운데 하나이며 도시의 자연환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 훼손된 지역을 복원, 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지입니다. 완충녹지와 마찬가지로 해당 토지 위에는 건축물의 신축이나 도로의 개설이 불가능하며 주변 필지로의 진입로 개설에도 악영향을 미치는 경우가 많습니다.

 

5. 연결녹지

 

    연결녹지란 도시 안의 공원, 하천, 산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말합니다.

 

 

*참고 : 지적도의 비밀 / 전종철, 박범진 지음