관리처분계획 인가일과 청산금이란?

    재개발과 재건축 관련하여 세금을 알아보고자 할 때 가장 먼저 알아야 하는 것이 '관리처분계획 인가일'입니다.

 

1. 관리처분이란?

재개발 지역

   '관리처분계획 인가일'을 이해하기 위해서는 '관리처분'이라는 용어를 이해해야 합니다. '관리처분'이란 사업시행구역 안에 있는 종전 부동산의 소유권, 임차권, 저당권등을 재개발이나 재건축 사업에서의 해당 권리로 변환시켜 배분하는 절차를 가리킵니다.

 

2. 관리처분계획 인가일이란?

 

    '관리처분계획 인가일'은 도시정비법 제74조에 따라 조합원 입주권의 권리가 확정된 날을 의미합니다. 지방자치단체의 공보에 고시가 된 날이기도 합니다. 재개발이나 재건축사업의 경우 관리처분계획 인가일을 기준으로 종전 주택이 조합원 입주권으로 변경이 됩니다. '관리처분계획 인가일' 이전의 주택은 '종전 주택', 이후에서 준공일까지가 '입주권', 그리고 준공일 이후에는 '신축주택'으로 분류가 됩니다. 소규모 재건축 사업에서는 '사업시행계획 인가일'이 같은 기준이 됩니다.

 

    세법에서 이 '관리처분계획 인가일'이 왜 중요할까요? 이 시점을 기준으로 종전 주택의 권리가액이 형성되고, 청산금을 납입하거나 수령하는 금액이 확정되기 때문입니다. '관리처분'은 계획 수립 후 관할 관청의 인가를 받아야 비로소 효력을 인정받습니다. 그래서 국세법에서는 기존 보유한 부동산이 신축 주택의 입주권으로 변환되는 시기를 '관리처분계획 인가일'로 보고 이날 전후로 양도차익을 계산하게 됩니다. 

 

    다만, 취득세는 지방세법상 실제 철거일을 기준으로 측정하므로 국세법과는 다르다는 점을 함께 알아두어야 합니다. '사업시행계획 인가일'이나 '관리처분계획 인가일'의 영향을 받지 않는다는 뜻입니다.

 

    3. 청산금이란?

청산금은 얼마나?

        오랫동안 낙후되었던 지역이 재개발되면 발생하는 양도차익이 대단히 크기 마련입니다. '관리처분계획 인가일'이전에 '종전 주택'을 양도했다면, 일반적인 주택의 양도세율을 적용하면 됩니다. 1세대 1 주택 비과세, 일반과세, 중과세로 구분하면 됩니다.

 

    그러나 '종전 주택'을 그대로 소유한 상태에서  '관리처분계획 인가'를 받으면 '종전 주택'의 소유권은 '입주권'으로 전환됩니다. 이렇게 '입주권'으로 바뀔 때 나오는 개념이 '청산금'입니다. 흔히 '추가분담금' 혹은 '분담금'이라고 합니다. '종전 주택'의 권리가액이 확정되면서 '신축 주택'의 평형별 금액도 제공되므로 '청산금'을 받을지 말지 결정해야 합니다.

 

    그렇다면 이 현금청산 금액은 과세 대상일까요? 1 주택자와 다주택자가 다릅니다. '관리처분계획 인가일' 기준으로 종전 주택이 '1세대 1 주택 비과세 요건'을 충족했다면 부동산 양도로 발생한 금액으로 판단해서 '청산금'도 비과세가 됩니다. 반면 다주택자는 조정대상지역이나 공익사업으로 인정되지 않은 청산금은 다주택 중과세를 적용받아 과세대상이 됩니다.

 

    2019년 12월 31일 이전에는 '청산금' 양도 시기를 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 보았습니다. 그러나 최근에는 기획재정부의 의견에 따라 청산금 양도시기를 소유권 이전 고시일 다음날이라고 적용합니다. 전체 금액을 현금 청산하는 경우는 부동산의 전체 양도이므로 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이 양도시점이 됩니다. 해당 월의 말일로부터 2개월 이내에 양도세 신고와 납부를 해야 합니다.

 

4. 부분양도란?

 

   '종전 주택'의 소유자인 나에게 정해진 권리가액보다 낮은 금액의 소형주택을 선택하면 차액만큼 현금을 돌려받게 됩니다. 내가 받게 되어 있는 주택의 일부를 떼어 내주고 돈을 받는다는 형식입니다. 주택 일부를 떼어낸 것이라 보고 '부분 양도'했다고 봅니다.

 

    반대로 나에게 결정된 권리가액보다 비싼 큰 평형의 아파트를 받기 위해서는 '청산금'을 추가로 내야 합니다. 넓어진 면적만큼 부동산을 새로이 취득한 것으로 보아 이때의  '청산금'은 취득가액에 합산됩니다. 추후 이 '신축 주택'을 양도할 때 취득가액에 포함된다는 뜻입니다.

 

5. 1+1 입주권은 1세대 2 주택으로 간주한다

 

    간혹 1+1 입주권이 배정되기도 합니다. 조합원이 큰 평수의 '종전 주택'을 보유한 경우 재건축 사업등에서 본인 거주용과 전용 60㎡ 을 합쳐 입주권 2 가구를 배정받는 경우입니다. 이 경우에는 '관리처분계획 인가일'이후 1세대 2 주택으로 간주됩니다.

    

    '입주권'은 전매제한이 있으며 소형인 60㎡ 이하는 이전 고시일로부터 3년 이내 양도 제한 대상입니다. 준공 후 조정대상지역 내 먼저 양도하는 주택은 중과세 대상이 됨을 알아두어야 합니다.

 

 

*참고 : 무조건 돈 버는 부동산 절세 비법 / 이정윤, 최형진, 홍용학, 이하나, 민광식, 차하나 지음